Hypotheek (versneld) aflossen: slim of juist niet?
Een hypotheekvrij leven, dat klinkt geweldig toch?! Maar is het nou slim om (versneld) af te lossen of juist niet? Als je een eigen woning hebt, heb je ongetwijfeld wel eens nagedacht over deze vraag. In dit artikel vertel ik je over de voor- en nadelen.
En zoals met veel financiële vraagstukken geldt ook in dit geval: wat voor jou de beste keuze is, hangt af van je persoonlijke situatie. Gebruik dit artikel dus niet als persoonlijk advies.
👉 Waarom wél aflossen
Vrijheid en rust in je hoofd
Een eigen huis hebben zonder hypotheek. Dat geeft een gevoel van vrijheid. Nooit meer gedoe met banken, zorgen maken over de stijgende hypotheekrente (terwijl jouw rentevaste periode bijna afloopt), niemand die nog iets over jouw huis te zeggen heeft behalve jijzelf. Heerlijk! 🌴
Zekerheid
Met sparen of beleggen fluctueert het rendement dat je krijgt. Maar als je je hypotheek in 10 jaar tijd volledig wilt aflossen, kun je precies (laten) berekenen hoeveel je extra per maand moet aflossen. Daarna valt de hypotheeklast weg en weet je precies hoeveel extra ruimte je per maand krijgt. Zekerheid gegarandeerd 🦺
Lagere risicoklasse en rente hypotheek
Hoe lager jouw lening is ten opzichte van de waarde van jouw huis, hoe minder risico een bank loopt. Door af te lossen op je hypotheek terwijl de waarde van je huis steeds ver oploopt, kan je in een lagere risicoklasse terecht komen waardoor je minder rente betaalt. Bij sommige banken wordt de rente automatisch aangepast, bij de meeste moet je dit zelf aanvragen. De moeite waard om even te checken dus!
Lagere maandlasten
Als de hypotheek eenmaal afgelost is, valt de hypotheeklast volledig weg en heb je dus lagere maandlasten. Meer ruimte om te leven dus! 🫰
Om dit te bereiken heb je eerst wel een periode met juist hogere maandlasten. Heb je opgroeiende kinderen, dan wil je vaak juist lagere maandlasten zodat je bijvoorbeeld een dag minder kan werken.
Minder vermogensbelasting betalen
Je eigen woning valt in box 1, je vermogen in box 3. Over het rendement op je vermogen betaal je belasting als je boven de belastingvrije voet van € 57.000 (per fiscaal partner) komt. Kom je met je spaargeld en beleggingen boven deze grens uit, dan kan het gunstig zijn om af te lossen op je hypotheek zodat je vermogen in box 3 weer onder deze grens uitkomt en je geen vermogensbelasting meer betaalt.
👉 Waarom níet aflossen
Meer rendement door te investeren in andere assets
Stel dat je je geld niet gebruikt om extra op je hypotheek af te lossen, maar dat je dit geld gaat beleggen in een indexfonds met wereldwijde spreiding. Dan is het rendement gemiddeld 8% per jaar. Let op: dit is een gemiddelde, per jaar fluctueert het rendement en zullen er ook jaren zijn dat je vermogen verliest.
Een voorbeeld ter verduidelijking. Tim heeft in 2010 een woning gekocht van € 350K (toen kon dat nog inderdaad 😉. De hypotheekrente is 4%. Hij twijfelt of hij de woning volledig zal aflossen of niet.
Scenario 1: € 300K annuïtair
Aflossing + rente (bruto): € 20.000
Aflossing + rente (netto): € 14.000
Scenario 2: € 150K annuïtair + € 200K aflossingsvrij
Aflossing + rente (bruto): € 16.500
Aflossing + rente (netto): € 11.500
Het verschil tussen scenario 1 en 2 is € 2.500 per jaar. Stel dat hij dat bedrag jaarlijks inlegt op een beleggingsrekening met 8%. Dan heeft hij na 30 jaar een vermogen opgebouwd van zo´n € 300K. Daarmee kan hij de lening van € 200.000 volledig afbetalen en dan houdt hij nog € 100K over. Gratis geld! 💰
En door te investeren in andere assets, doe je automatisch aan risicospreiding. Zakt de huizenmarkt in (je kan het je niet meer voorstellen), dan heb je je aandelen nog.
Je geld zit in de stenen
Hoe meer je aflost op je hypotheek, hoe hoger de overwaarde op je huis (=marktwaarde – hypotheekschuld). Heb je je huis volledig hypotheekvrij, dan is de overwaarde gelijk aan de marktwaarde. Is jouw huis € 500.000 waard, dan heb je dus een flink vermogen. Nadeel is wel dat dit vermogen vastzit in de stenen. Je kunt er geen boodschappen van doen, niet van op vakantie. Zolang je blijft wonen in je huis, bouw je vooral een flinke erfenis op voor je erfgenamen. (Er zijn natuurlijk mogelijkheden om zelf van de overwaarde te profiteren, maar daar volgt een apart artikel over 🖊️.)
Je schuld wordt steeds minder waard door inflatie
Geld wordt elk jaar minder waard door inflatie. Historisch gezien is de gemiddelde inflatie 3% per jaar. Dus betaal je nu € 100 voor je boodschappen, dan is dat volgend jaar € 103 en over 2 jaar € 106,10, enz. De hoogte van een aflossingsvrije hypotheek blijft gelijk. Omdat alle overige maandelijkse uitgaven wel stijgen, wordt het bedrag dat je kwijt bent aan je hypotheek, procentueel gezien steeds lager. Een voorbeeld:
Aflossingsvrije hypotheek: € 200.000
Rentepercentage: € 3%
Maandelijkse rente: € 500 (3% * € 200.000 / 12 maanden)
Overige maandelijkse lasten: € 2.500
Jaarlijkse inflatie 3%
De hypotheek heeft geen ´last´ van inflatie, alle overige maandelijkse uitgaven wel. Daardoor zie je dat de hypotheeklasten een steeds kleiner deel van de totale maandelijkse uitgaven beslaan.
Conclusie
Er is geen goed of fout in dit geval. Het is maar net wat bij je past. Door wél (extra) af te lossen kies je voor rust in je hoofd en de zekerheid van lagere maandlasten op lange termijn. Wanneer je niet kiest voor (versneld) aflossen, kun je dit geld bijvoorbeeld beleggen en zo meer rendement halen. Daardoor bouw je meer vermogen op waarover je vrij kan beschikken i.p.v. vermogen dat vastzit in je huis.
Disclaimer: de informatie op deze website is met zorg samengesteld. Het kan echter voorkomen dat informatie niet volledig is of dat er per ongeluk onjuistheden op de website staan. Daarnaast kan oudere informatie niet meer helemaal up-to-date zijn, dus let op de datum van publicatie. Bovenaan elke blog kun je de publicatiedatum vinden.
De informatie op deze website betreft geen advies en er kunnen geen rechten aan worden ontleend. Het gebruik van de informatie is voor eigen risico. Ik raad je aan om altijd goed zelf onderzoek te doen of advies te vragen aan een expert.