Je kind helpen met een huis kopen

06 september 2025

Je kind helpen met een huis kopen? Dit zijn je opties 🏡💰

De jubelton is verleden tijd. Maar... dat betekent niet dat je geen slimme manieren meer hebt om je kind te helpen met het kopen van een huis.

In dit artikel neem ik je mee langs 5 opties.

1. Familiehypotheek: lenen aan je kind 💸

Hoe werkt het?

Je kunt je kind een lening geven, net zoals de bank dat doet. Inclusief marktconforme rente en aflossing en een maximale looptijd van 30 jaar. Zolang het annuïtair of lineair wordt afgelost, is de rente aftrekbaar voor je kind. Dit kan zowel met privévermogen als vanuit een BV.

Voordelen:

✅ Het geld blijft in de familie
✅ De rente komt terecht bij je ouders, niet bij de bank
✅ De ouders ontvangen een hogere rente dan op de spaarrekening

Een familiehypotheek heeft ook nadelen:

📌 Het vermogen blijft bij de ouders in box 3 staan. Het spaargeld wordt een vordering op hun kind. Als er weinig of geen schulden in box 3 tegenover staan, wordt de vordering zwaarder belast dan spaargeld omdat een vordering wordt behandeld als "overige bezitting" met een hoger fictief rendement dan spaargeld. Hierdoor betalen de ouders meer belasting.
📌Relatie en geld lopen door elkaar. Lenen van je ouders klinkt gezellig, maar wat als je eens een maand niet kunt betalen? Of als er onenigheid ontstaat over de voorwaarden? Dat kan de familieband flink onder druk zetten.
📌Bij overlijden kan er scheefgroei ontstaan tussen broers/zussen: degene met de familiehypotheek kreeg “voordeel”, de ander niet. Dat moet je vooraf goed vastleggen (schenking vs. lening).

Hoe kijkt de bank hiernaar?

Wat doet de bank met een familiehypotheek als je daarnaast óók een “gewone” hypotheek wilt afsluiten?

De bank telt de familiehypotheek mee als schuld. Dat betekent dat jouw leencapaciteit lager wordt. Want je maandlasten bij je ouders tellen gewoon mee in de berekening van wat je maximaal bij de bank kunt lenen.

Maar er is ook een positieve kant. Als ouders (of familie) geld inbrengen, hoeft de bank vaak minder te financieren. Hierdoor kan de bank juist wél akkoord gaan, omdat de risico’s kleiner worden. Dat kan betekenen dat de bank de resterende hypotheek verstrekt tot 100% van de woningwaarde, terwijl de bank dit zonder familiehypotheek niet gedaan zou hebben.

Moet je langs de notaris?

Nee: een notariële akte is niet verplicht bij een familiehypotheek. Je mag de lening gewoon onderling vastleggen in een schriftelijke overeenkomst.

Maar… er zijn situaties waarin een notariële akte wél verstandig of zelfs nodig is:

🔹 Hypotheekrecht vestigen
Wil je als ouders echt zekerheid hebben op het huis? Dan moet de lening ingeschreven worden bij het Kadaster. Dat kan alleen via de notaris.

🔹 Belastingaftrek
Voor de hypotheekrenteaftrek is een notaris niet verplicht, maar de lening moet wel zakelijk zijn, met duidelijke afspraken over rente, aflossing en looptijd. Zonder schriftelijk contract dat voldoet aan alle voorwaarden, heeft je kind geen recht op hypotheekrenteaftrek.

🔹 Rust en duidelijkheid
Veel families kiezen tóch voor de notaris. Zo voorkom je gedoe of misverstanden later (zeker bij erfenissen of als relaties veranderen).

Juridisch kan het zonder notaris, praktisch kan een notariële akte slim zijn.

2. Schenken 🎁

Je mag je kind nog steeds een bedrag belastingvrij schenken. In 2025 is dat:

€ 32.195 eenmalig (als je kind tussen 18 en 40 jaar is)
€ 6.713 per jaar (mag niet in combinatie met de eenmalige schenking)

Schenken is een slim idee als je toch al een deel van je vermogen wilt overdragen. Maar let op: jij en je (ex)-partner gelden voor de Belastingdienst als één schenker. En schenk alleen als je het geld écht over hebt en niet zelf wilt gebruiken om bijvoorbeeld eerder te stoppen met werken.

✅ Voordelen:

Geen vermogensbelasting voor jullie beiden (als het geld aan een woning wordt besteed)
Eenvoudige manier om je kind direct financieel te helpen

⚠️ Nadelen:

Het bedrag is vaak niet genoeg voor de hele woning
Totdat je kind het huis koopt, telt het vermogen in box 3 mee (kan toeslagen kosten)

Rekenvoorbeeldje:
Als je één keer verhoogd schenkt en daarna vier jaar het maximale jaarlijkse bedrag, kom je uit op ruim € 59.000 belastingvrij.

3. Combinatie van schenken én familiehypotheek 🔁

Populair én slim: jij leent je kind geld én schenkt jaarlijks een bedrag om de lasten te dekken. Zo betaalt je kind per saldo niets, maar is de rente wel aftrekbaar. Wel moet je kind alles écht betalen (en jij schenken), anders werkt het niet.

✅ Voordeel:

Je kind kan meer lenen zonder dat het daadwerkelijk kosten heeft

⚠️ Nadeel:

Je zit langere tijd ‘vast’ aan schenken. Doe dit dus alleen als je 100% zeker weet dat je het geld over hebt.

Rekenvoorbeeldje:
Stel: je leent je kind € 100.000 tegen 4% rente, met een annuïtaire aflossing over 30 jaar. De maandlast komt dan uit op ongeveer € 477. Op jaarbasis betaalt je kind dus € 5.724 aan jou.

Als jij jaarlijks € 5.724 schenkt (belastingvrij tot € 6.713 in 2025), betaalt je kind per saldo dus niets aan rente of aflossing. En omdat die rente aftrekbaar is, levert het je kind zelfs nog belastingvoordeel op. Win-win!

Ziet de bank een schenking als extra inkomsten?

Het korte antwoord: meestal niet. Banken tellen incidentele of jaarlijkse schenkingen normaal gesproken niet mee als structureel inkomen.

Maar er is een uitzondering. Als je structureel een schenking doet en dit ook juridisch goed vastlegt (bijvoorbeeld in een notariële overeenkomst met een opschortende voorwaarde), dan kán een bank besluiten dat deze schenking toch meetelt als extra inkomen. En dat kan ervoor zorgen dat je kind een hogere hypotheek krijgt.

⚠️ Belangrijk: dit is geen recht, maar maatwerk. De ene bank accepteert het, de andere niet. Het hangt af van:

de hoogte en duur van de schenking
hoe goed het juridisch is vastgelegd
de totale financiële situatie van ouder én kind

4. Meetekenen op de hypotheek: een vangnet 🛟

Je kunt ook garant staan voor je kind. Jij tekent mee en belooft de bank dat jij betaalt als je kind dat niet meer kan. Goed om te weten: dit mag niet bij elke bank én je kind moet binnen 5 tot 10 jaar zelfstandig de hypotheek kunnen dragen.

✅ Voordelen:

Geen directe kosten voor jou
Geen belastingtechnische gevolgen

⚠️ Nadelen:

Je bent mede-aansprakelijk als het misgaat
Deze verplichting telt mee voor je eigen hypotheekruimte

Garant staan verhoogt de leencapaciteit van je kind, maar is voor ouders niet zonder risico en gevolgen. Laat je dus goed adviseren voordat je dit doet. Ook goed om rekening mee te houden: sommige banken hanteren hier een strikte maximumleeftijd voor ouders (bijvoorbeeld tot pensioenleeftijd).

5. Overwaarde op je eigen woning gebruiken 🏠

Veel ouders hebben flink wat overwaarde op hun huis en vragen zich af of ze dat kunnen inzetten om hun kind te helpen. Ja, dat kan, maar check altijd of je eigen financiële toekomst stevig genoeg staat. Eerst zekerheid voor jezelf, dán pas hulp aan je kind.

Voorbeeld

Stel: je hebt € 200.000 overwaarde en wilt € 100.000 opnemen voor je kind. Je neemt dit bedrag op via een tweede hypotheek of verzilverhypotheek en gebruikt het voor je kind:

als lening via een familiehypotheek 💸
of als schenking 🎁

✅ Voordelen

Je kind hoeft minder (duur) bij de bank te lenen → lagere maandlasten
Het geld blijft in de familie
Je kind heeft recht op hypotheekrenteaftrek (bij een lening)

❌ Nadelen

Jij krijgt hogere maandlasten op je eigen woning
De rente voor een tweede hypotheek is niet aftrekbaar, omdat het geld niet voor de eigen woning wordt gebruikt
Bij een lening aan je kind: je vermogen (de vordering op je kind) valt in box 3 en dat betekent extra belastingdruk
Het kan scheef voelen richting andere kinderen (erfenis-discussie)
Bij te gulle steun kan je eigen financiële vrijheid in gevaar komen

Verkoop woning

Wat natuurlijk ook kan: je verkoopt je woning, gaat zelf kleiner wonen en gebruikt een deel van de vrijgekomen overwaarde om je kind te helpen. Ook hier kun je kiezen: direct schenken of een lening verstrekken.

Dan nog even dit
Koop NIET zelf een huis voor je kind. Klinkt misschien logisch, maar toch: als je een huis koopt waar je zelf niet woont, betaal je ten eerste 10,4% overdrachtsbelasting. Het huis valt vervolgens ook nog eens in box 3. Dat betekent hoge kosten, extra belasting, weinig voordeel. Daarnaast bouwt je kind geen vermogen op. Ook de waardestijging van de woning telt mee in het vermogen van de ouders. Kies dus liever één van de vijf opties die ik in dit artikel beschreven heb.

Conclusie

Welke optie je ook kiest: zorg dat je eerst je eigen financiële zekerheid op orde hebt, en laat je goed adviseren zodat je kind écht geholpen is, zonder dat het jou in de weg zit.